リフォームに確認申請は必要？2025年4月から変わった木造2階建てのルールを、一級建築士事務所が事例で解説！

うちのリフォームは、確認申請が要るんでしょうか？

2025年の春ごろから、こうしたご質問をハチジンにもいただくようになりました。

きっかけは、2025年4月1日に施行された改正建築基準法です。

それまで木造2階建ての家は、壁を抜こうが屋根をやり替えようが、リフォームで建築確認を求められることはほとんどありませんでした。

いまは違います。

ただ、何でもかんでも申請が要るようになったわけではありません。要る工事と要らない工事の線は、法律にきちんと引かれています。その線を知らないまま「確認申請が必要になったらしい」という噂だけで手を止めている方や、逆に知らずに着工してしまう方。どちらもありえます。

1978年から調布市多摩川で設計と施工をしてきた一級建築士事務所として、一つお伝えしたいことがあります。

壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかを「過半」やり替えるなら、着工の前に確認申請です

私たちハチジン（八陣建設）は、確認申請の図面を描く側であり、その図面どおりに工事をする側でもあります。

両方の立場から、この記事では「どの工事が対象になるのか」を国土交通省の事例集に沿って整理し、そのあとに手続きの流れ、費用、そして調布市・府中市・狛江市・稲城市・三鷹市の窓口の違いまでまとめます。

リフォームに確認申請が要るようになった理由

建築基準法には、もともと「大規模の修繕」「大規模の模様替」という言葉があります。

主要構造部の一種以上について過半を直す工事のことで、これは昔から建築確認の対象でした。

ところが木造2階建ての住宅には、長いあいだ例外がありました。いわゆる4号特例です。

建築士が設計した小さな建物は審査の一部を省略できる、という仕組みで、その延長で、大規模なリフォームでも実際には確認申請を求められない運用が続いていました。

2025年4月の改正で、この例外が縮みました。木造2階建ての戸建ては「新2号建築物」という区分に移り、大規模なリフォームを行うときは、工事に着手する前に建築確認の手続きが必要になっています。

平屋で延べ面積200平方メートル以下の家は「新3号建築物」として、改正後も審査省略の対象のままです。つまり同じ木造でも、2階建てか平屋かで答えが変わります。

区分	木造2階建て	平屋（200㎡以下）
改正前（2025年3月まで）	4号特例。大規模リフォームでも申請不要の運用	同じく4号特例
改正後（2025年4月から）	主要構造部の過半に及ぶリフォームは、着工前に建築確認	審査省略のまま

出典：建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し（国土交通省）

確認申請が要るリフォーム、要らないリフォーム

国土交通省が「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集」という資料を出しています。

判断の軸はふたつだけです。主要構造部に手を入れるか。入れるなら、それが過半に及ぶか。

まず、主要構造部とは何か

壁、柱、床、はり、屋根、階段の6つです。ただし、次のものは主要構造部に数えません。

1階の床が外れているのは意外に思われるかもしれません。1階の床を全部張り替えても、それだけでは大規模の修繕になりません。2階の床は違います。

次に、「過半に及ぶ」をどう数えるか

過半かどうかは、建物全体ではなく主要構造部ごとに見ます。数え方も部位で違います。

部位	過半の数え方
壁	壁の総面積に占める割合
柱	総本数に占める割合
はり	総本数に占める割合
床	総水平投影面積に占める割合（最下階を除く）
屋根	総水平投影面積に占める割合
階段	その階ごとの総数に占める割合

たとえば壁を面積で半分以上やり替えれば、柱や屋根に触っていなくても対象です。逆に、柱を数本入れ替えても総本数の半分に届かなければ、柱については対象になりません。

事例集にある、要る工事と要らない工事

同じ部位でも、どこまで壊すかで答えが変わります。事例集の整理を、私たちの現場の言葉に直すと次のようになります。

部位	確認申請が要る	要らない
屋根	垂木まで替える。面積が過半	カバー工法（既存の上に重ねる）
壁	主な材まで替える。面積が過半	外壁のカバー工法
床（2階以上）	根太まで替える。面積が過半	仕上げ材を重ねる
階段	過半を架け替える	仕上げ材をかぶせる
柱・はり	総本数の過半を交換	過半に満たない交換。補強材を添える
水まわり	なし	キッチン・トイレ・浴室の交換
バリアフリー	なし	手すり・スロープの設置

屋根の葺き替えで迷う方が多いのですが、境目は「垂木を替えるかどうか」です。屋根材と防水シートを新しくするだけなら対象になりません。下地の板や垂木まで傷んでいて取り替える範囲が屋根の半分を超えると、確認申請が要ります。

壁も同じ理屈です。外壁の塗り替えや、既存の壁の上にサイディングを張るカバー工法は対象外。壁を構造用合板から張り直す工事を面積の半分以上で行えば対象です。

スケルトンリノベーション（内装と設備を全部撤去して骨組みだけにする工事）は、壁や床の過半に手が入ることがほとんどですので、木造2階建てなら確認申請が要ると考えて計画してください。

出典：リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（国土交通省）

確認申請が要らなくても、法律を守らなくていいわけではありません

事例集には、もう一つ大事なことが書かれています。

確認申請が不要な工事でも、リフォームのあとの建物は建築基準法に適合していなければならない、という点です。

申請が要らないから何をしてもいい、ではありません。

耐力壁を抜いて壁量が足りなくなれば、それは申請の有無にかかわらず法律に反します。私たちが「この壁は抜けません」と申し上げるのは、申請の話とは別に、この理由からです。

ご自宅の工事が対象かどうか、図面があればその場でお答えできます。

確認申請をしないで工事をすると、どうなるか

国土交通省の周知チラシに、罰則がそのまま書いてあります。

建築確認や完了検査を申請しなかった建築主、確認済証の交付を受けずに工事をした施工者は、建築基準法第99条により1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金です。

罰則よりも、あとから効いてくるのは書類のほうです。確認済証と検査済証のない工事は、その家を売るとき、貸すとき、次に増築するときに、説明のつかない履歴として残ります。金融機関によっては、融資の審査で不利に扱われます。

「知らなかった」で済ませてくれる制度ではありません。工事を頼む会社が「うちは申請していません」と平気で言うようなら、その時点で考え直してください。

確認申請には、建築士の設計と工事監理が要ります

確認申請の図面は建築士が描き、工事が図面どおりに進んでいるかを建築士が監理します。

延べ面積が100平方メートルを超える建物で大規模なリフォームをする場合は、建築士法でもそれが義務です。

ここで実務上いちばん手間がかかるのが、既存の建物の資料です。確認申請書の副本、検査済証、竣工図。これがあれば、いまの家が当時の法律に適合していたことを示せます。

ない場合は、現況を調べて図面を起こすところから始めます。床下と小屋裏に入って、柱の位置、筋かいの向き、基礎の形を確かめます。築30年を超える家では、図面が残っていないことのほうが多いくらいです。

もう一つ。古い家では、いまの法律に合っていない部分が見つかることがあります。そのときは、リフォームと一緒にその部分を適合させる工事が必要になる場合があります。これは設計の段階で分かることで、着工してから発覚するものではありません。

私たちハチジンは一級建築士事務所です。図面を描く人間と現場を見る人間が同じ会社にいますので、確認申請の要否の判断から、既存の調査、設計、申請、工事監理、施工までを一つの窓口で進められます。

確認申請の窓口は、市によって違います

意外と知られていないのですが、建築確認を市が受け付けているところと、東京都が受け付けているところがあります。

ハチジンの営業エリアで見ると、次のように分かれます。

市	窓口	補足
調布市	調布市 建築指導課（市役所6階） 042-481-7515	市が受け付ける
府中市	府中市 建築指導課 審査係（府中駅北第2庁舎） 042-335-4034	事前協議が先。受付は午前中
三鷹市	三鷹市 建築指導課 審査係（第二庁舎1階） 0422-29-9744	市が受け付ける
狛江市	東京都多摩建築指導事務所 建築指導第一課 指導第一担当（立川市） 042-548-2058	市に窓口はなく、都が受け付ける
稲城市	東京都多摩建築指導事務所 建築指導第一課 指導第一担当（立川市） 042-548-2058	同じく都が受け付ける

どの市でも、民間の指定確認検査機関に出すことができます。ただし府中市の事前協議は、民間機関に出す場合も対象です。

窓口が違うと、審査の進め方や相談のしやすさも少しずつ違います。狛江市や稲城市の方が「市役所に聞いたら建築確認の担当がいなかった」と戸惑われるのは、このためです。

確認申請の流れと、かかる日数

リノベーションで確認申請をする場合、私たちは次の順番で進めています。

相談から着工まで、資料がそろっている家で2か月、図面を起こすところからだと3か月を見てください。「来月から工事したい」というご相談には、正直に間に合わないとお伝えしています。

確認申請にかかる費用

費用は3つに分かれます。市や東京都に払う申請手数料、建築士の設計と工事監理の費用、そして既存の調査や図面の作成にかかる費用です。

費用の項目	何で決まるか	目安
申請手数料	自治体の手数料条例。床面積ごと	戸建てで数万円。検査の手数料は別
設計と工事監理	工事の規模と、既存図面の有無	3つのうち最も大きい。工事費と分けて見積る
既存の調査と図面	図面がなければ床下・小屋裏の調査から	図面がない家ほどかかる

申請手数料は、各自治体の手数料条例で床面積ごとに決まっています。一般的な戸建ての規模なら数万円です。中間検査や完了検査の手数料が別にかかります。

金額が大きいのは設計と監理のほうです。ここは工事の規模と、既存の図面があるかどうかで変わります。私たちは、確認申請が要る工事では、設計と監理の費用を工事費とは分けて見積書に載せています。「申請込みで一式」という書き方をしないのは、あとで何にいくらかかったかを説明できるようにするためです。

確認申請が要るかどうかで、工事の総額も工期も変わります。計画の早い段階で、まず要否だけでもご相談ください。

ハチジンの施工事例

私たちが実際に行った工事のなかから、確認申請の要否に関わる部分を写真でご覧いただきます。

屋根材を剥がしてみると、下地の板が傷んでいることがあります。

この写真のように下地を張り直す範囲が屋根の面積の半分を超えると、大規模の修繕にあたります。カバー工法で済むかどうかは、剥がしてみないと分からないこともあり、事前の調査でどこまで読めるかが設計の腕です。

2階の床の一部を抜いて吹き抜けにした例です。2階の床は主要構造部ですので、外す面積が過半かどうかを数えます。

この家の工事は改正前のものですが、いまなら同じ数え方をします。はりの補強は、申請の要否とは別に構造を検討してから施工しました。

施工実績の一覧は『施工実績表』のページでご覧いただけます。

リフォームの確認申請でよくいただくご質問

屋根の葺き替えは確認申請が要りますか？

屋根材と防水シートを新しくするだけ、または既存の屋根の上に新しい屋根材をかぶせるカバー工法なら要りません。下地の板や垂木まで取り替える範囲が、屋根の面積の半分を超えると要ります。木造2階建ての場合の話で、平屋で延べ面積200平方メートル以下なら対象外です。

内装を全部やり替えるリフォームは対象ですか？

壁紙や床の仕上げ材を替えるだけなら対象外です。構造上重要でない間仕切壁を動かすだけでも対象外です。ただし耐力壁を含む壁を面積の半分以上やり替える、2階の床を根太から半分以上張り替える、といった工事が含まれると対象になります。中身を見ないと判断できませんので、図面をお持ちください。

スケルトンリノベーションは必ず確認申請が要りますか？

木造2階建てで、内装と設備を撤去して骨組みだけにする工事は、壁や床の過半に手が入ることがほとんどです。要ると考えて計画してください。平屋200平方メートル以下は対象外です。

増築も同じ扱いですか？

増築は大規模の修繕とは別の枠で、以前から建築確認の対象です。防火地域や準防火地域では面積にかかわらず必要で、それ以外の地域でも10平方メートルを超えれば必要です。

確認申請をしないで工事をしたら、どうなりますか？

建築主と施工者に、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の規定があります。それとは別に、確認済証と検査済証のない工事は、売却や融資、次の増築のときに履歴として残ります。

費用と日数はどのくらいですか？

申請手数料は自治体の手数料条例で床面積ごとに決まっていて、一般的な戸建てなら数万円です。設計と工事監理の費用は工事の規模によります。日数は、資料がそろっていれば相談から着工まで2か月、図面を起こすところからだと3か月ほどです。

狛江市に住んでいますが、市役所に建築確認の担当がいませんでした。

狛江市と稲城市は、建築確認を東京都多摩建築指導事務所（立川市）が受け付けています。調布市、府中市、三鷹市は市の建築指導課です。どの市でも民間の指定確認検査機関に出すことができます。

リフォームの確認申請でお困りの方へ

2025年4月から、木造2階建ての大規模なリフォームには建築確認が要るようになりました。要るかどうかの線は、壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかを過半やり替えるかどうか。水まわりの交換や手すりの設置は対象外で、カバー工法も対象外です。

要る工事なら、建築士の設計と工事監理が必要になり、確認済証を受けてからでないと着工できません。窓口は市によって違い、府中市には事前協議の手続きもあります。

当社は1978年の創業から、調布市多摩川で建築の仕事を続けてきました。設計から施工まで、一級建築士事務所として一貫して見ています。

建物を見て、必要な工事だけをご提案します。必要のない工事はお勧めしません。

まずはご相談ください。調査とお見積もりは無料です。